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房地产开发企业土地增值税的税收筹划方法_从化现代节税平台

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-06-09 浏览人次:21

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从房地产企业的成本构成来看,税收成本仅次于土地价格和建安费用,位居第三。预征阶段,各种税收已经达到销售额的8%~12%;项目结束清算时,一般要达到15%~25%,一线城市将达到25%以上。怎样减少税收并控制相应的风险?要做好房地产企业的纳税筹划是非常必要的。

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对土地增值税进行筹划的总体思路是,通过减少增值额,进而降低增值率,达到少交或免交土地增值税的目的。规划编制方法主要有以下几种。

1使用临界点。

根据税法规定,纳税人销售普通标准住宅,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。在纳税筹划方面,企业可以选择合适的开发方案,以避免因增值率略高于起征点而增加税负。

因为土地增值税采用四级超率累进税率,当增值率超过50%,100%,200%时,则适用较高的税率。可利用土地增值税临界点进行企业筹划,避免适用较高一档税率。

2收益分散化

如果房子里有装修和相关设备,可以考虑把合同分两次签订。先与买家签订毛坯房销售合同,然后与买家签订设备安装及装修合同。在此基础上,房地产企业只对毛坯房销售合同缴纳土地增值税,实现了税收节约。

3选取合适的利息扣除方法。

对房地产企业贷款利息的扣除限额分为两种情况:一是在商业银行同期贷款利率的基础上据实扣除,二是在税法规定的房地产开发成本的10%以内扣除。两者都为企业进行税务筹划提供了一定的空间,企业可以根据自己的情况,选择较高的一项进行税务筹划。

4收取的费用计入房价。

许多房地产开发企业在销售开发的产品时,都会代相关单位或部门收取一定的价格外费用,比如管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和政府基金等。这类费用一般是由房地产企业先收取,然后按规定转给委托单位,有的房地产企业还会因此出现结余。

收取费用有两种方式,一种是将代收的费用纳入房价内,与购房人一并收取;另一种是在房价外分别收取。收取费用是否计入房价对于计算土地增值税增值额不会产生影响,但会影响房地产开发总成本,也会影响适用的增值率,进而影响土地增值税税额。本规定适用于企业进行纳税筹划,选择第一处理方式。

5扣减项目的增加。

从市场可接受的角度看,房地产企业可以通过适当加大公共配套设施投资、改善小区环境、提高装修档次等方式,增加扣除项目金额,从而降低增值率。投资成本可以通过提高销售价格来补偿,增加公共配套设施投资可以提高产品的竞争力,扩大市场影响,可谓一举多得。需要指出的是,扣减项目金额的增加并不意味着建安发票成本的增加,建安发票的虚增属于逃税。

6成本转嫁,增加开发成本。

房地产企业的“管理费”、“销售费用”和工程项目的“开发间接费用”,在会计制度上都没有明确规定。实际上,发展项目的行政管理、技术支持、后勤保障等也不能同总部的发展项目完全分开,有些费用的支出是在期间费用和发展费用之间。

从组织机构设置上,企业可以向发展项目倾斜,将能够划归发展项目的人员尽量划归发展项目编制,将公司总部与发展项目混合使用的设备划归发展项目编制。以这种方式将应计入期间费用的费用计入开发间接费用,如果建造总成本增加,则可按1.3倍(1+20%+10%)扣除,从而降低增值额和增值率。

7策划成本会计对象。

当房地产企业进行多个房地产同时开发时,可以分别核算,也可以合并核算,两者所缴税额不一致,从而给企业选择不同的核算方法提供了纳税筹划的空间。

一般而言,合并会计有较大的税收利益,但也存在分别会计较有利的情况。具体地说,对于同一地点、同一结构类型的群体开发项目,如果开工时间和竣工时间相近,而施工队伍又相同,可以合并为一个成本核算对象。对于单个规模较大、工期较长的开发项目,可根据某一地区或某一开发项目的开发阶段,进行成本核算。

8利用合作建房

根据税法规定,对一方出地、一方出资金、双方合作建房,建成后按比例分户自用的房屋,免征土地增值税。开发商可以充分利用这一政策,选择合作建房的方式进行项目开发。

9利用代建房屋

代建者是指房地产开发企业代客户进行房地产开发,并在开发完成后向客户收取代建费。房地产业如从事代建业务,则其收入属于劳务所得,不属于土地增值税的征税范围。开发商可以通过代建的方式减轻税收负担,但前提是在开发初期就能确定最终用户,并实施定向开发。

10延后土地增值税清算时点。

不动产公司可以适当与主管地方税务局沟通,尽量推迟土地增值税清算时间,或者更换税收负担相对较轻的项目进行清算;对于能够实行预征代清算的项目,应当积极争取采用预征代清算。

 

 

 


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