上海税务筹划_上海税收筹划_从化现代节税平台,上海奉贤税务筹划_税收筹划_上海奉贤节税筹划_从化现代节税平台

当前位置: 首页>>公司税务筹划>>正文

税筹干货:完整版房地产企业税筹方案参考_从化现代节税平台

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-06-09 浏览人次:18

企业税务筹划-从化现代节税平台15年从事税务筹划为你解决税务筹划中遇到的一切难题高返税园区节税避税98%税务异常处理微信:19512171431 

房地产企业土地增值税税收筹划国家税收法规是税务部门征税的法律依据。企业进行税收筹划,首先要立足于国家税收法规,立足于税法规定的税收优惠政策。在房地产税中,土地增值税引起了人们的关注,一是税率高,税负重,二是规划空间大,可以节省更多的税费。土地增值税税法规定,有以下五种情况之一的,可以享受免征土地增值税的优惠政策:

微信号:15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等
复制微信号

1.纳税人出售普通标准住宅,增值不超过扣除项目金额的20%。

2.因国家建设需要依法征用和收回的房地产。由于城市规划和国家建设的需要,纳税人自行转让原房地产的,经税务机关审核,免征土地增值税。

3.房地产入股免税。以房地产价格投资或共同经营的,转让给投资或共同经营的企业的房地产,暂免征收土地增值税。

4.合作建造自用房免税。对一方出地,一方出资,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税。

5.在企业合并过程中,对被合并企业将房地产转让给合并企业的,暂免征收土地增值税。

根据上述土地增值税优惠政策,我们分别规划了以下方案:

㈠临界点规划方案:

房地产开发公司开发一个项目,总要获得一定的利润,利润涉及到土地增值税的多少。利润越大,纳税越多,导致房价越高。因此,如何在行业内实现房价最低、应缴土地增值税最低、利润最高是房地产公司应认真考虑的问题,涉及到增值税的临界点。《临界点》:税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值金额(转让收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额)不超过扣除项目金额的20%,免征土地增值税;如果增值金额超过扣除项目金额的20%,应按规定纳税。这里的20%增值是临界点。

基本思路:根据土地增值税的税率特征和相关优惠政策,控制增值,适用低税率或免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30%到60%,增值越多,税率越高。因此,增值成为税率的决定性因素,土地增值税规划的关键是合理合法地控制和减少增值。

控制增值,必须从税法规定的五个扣除项目入手:取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发成本、与转让房地产相关的税政部规定的其他扣除项目(主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权的金额和开发成本之和的20%)。

税法考虑的是,税法允许扣除的项目比企业自身实际核算中涉及的项目要少,在计算增值时必须按照税法的规定进行。税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售,如增值不超过扣除项目金额的20%,则免征土地增值税;纳税人既建造普通标准住宅,又开展其他房地产开发,则应分别核算增值额;如不分别核算增值额或不能分别核算增值额,则其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。如果房地产企业既建造了普通住宅,又开展了其他房地产开发,那么分别核算和不分别核算税负就会有所不同,这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目的数额。如果能够将普通标准住宅的增值控制在扣除项目金额的20%以内,从而减轻税负。

案例分析。

某房地产开发企业销售收入1.5亿元,其中普通住宅1亿元,豪华住宅5000万元。税法规定的可扣除项目金额为1.1亿元,其中普通住宅8000万元,豪华住宅3000万元。

1.土地增值税不分开核算:增值率:(15000-10000)÷11000×100%=36%适用税率:30%应纳税:(15000-11000)×30%=1200万元。

2.分开核算应缴纳土地增值税:普通住宅增值率:(10000-8000)÷8000×100%=25%适用税率:30%应纳税:(10000-8000)×30%=600万元;豪华住宅增值率:(5000-3000)÷3000×100%=67%适用税率:40%应纳税:(5000-3000)×40%-3000×5%=650万元。

因此,通过进一步规划,适当减少销售收入,将普通住宅的附加价值率控制在20%以内,实现免除土地附加价值税、降低住宅价格(或提高住宅质量、改善住宅辅助设施等)的效果,在激烈的销售战争中取得优势。我们稍微改变上例给出的条件,计算土地附加价值税的税收负担和企业的收益状况。

3.进一步规划后,分开核算应缴纳土地增值税:进一步规划的重点是将普通住宅增值率限制在20%,方法如下:

(1)增加可扣除项目数额假设上例中其他条件不变,只是普通住宅的可扣除项目数额发生了变化,使普通住宅的增值率限制在20%,则可扣除项目数额从(10000-y)÷y×100%=20%等式计算出来,y=8333万元。在这个时候,普通住宅免税,豪华住宅要交650万元,实际上总共免税550万元;扣除为增加可扣除项目数额的333万元,企业可增加收入217万元。增加可扣除项目数额的途径很多,如增加房地产开发成本、房地产开发成本等,使商品房质量进一步提高。但在增加房地产开发成本时,应注意税法规定的比例限制。税法规定,开发成本的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本总额的10%,而各省市在10%以内确定了不同的比例,这是第二种方法。

(2)降低房价,降低房价,导致销售收入减少。在可扣除项目金额不变的前提下,增值率自然会降低。这种方法是否合适取决于相对减少的销售收入和控制增值率减少的税收支出的大小,从而做出选择。假设普通住宅的可扣除项目金额保持不变,仍为8000万元。为了使增值率达到20%,销售收入可以从(X-8000÷800×100%=20%中提出,X=9600万元。此时,企业应缴纳的豪华土地增值税为650万元,节税600万元,比减少的收入为400万元,比第一种方法少17万元。


企业税务筹划-从化现代节税平台15年从事税务筹划为你解决税务筹划中遇到的一切难题高返税园区节税避税98%税务异常处理微信:19512171431 


税收园区高返税政策

返回顶部

复制成功

微信号: 15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等

我知道了
添加微信

微信号: 15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等

一键复制加过了
15026747513
微信号:15026747513添加微信
15026747513