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房地产税收筹划丨 房地分离,土增税处理的3种观点分析_从化现代节税平台

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-06-09 浏览人次:22

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公司原来在市郊有块土地,长期闲置。邻里B企业经与A企业协商,借用该荒地建造员工宿舍,约定20年后将其连房带地归还A企业。十年后,随着城市的发展,C房地产公司以1.5亿买下了这片土地,A拿到1.1亿,B拿到0.4亿。问题是A,B公司需要缴纳土地增值税吗?怎样缴?

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第一个观点:A没有支付B的费用。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本条例的规定缴纳土地增值税。也就是说,土地增值税,就是对土地增值税,A公司转让国有土地使用权,应按取得金1.1亿元计算缴纳。被转让的房屋没有取得土地使用权证书,也没有房产证,没有土地使用权证书哪来的土地增值税?房地产应与土地一并转让,才产生土地增值税的纳税义务。因此,B公司无需支付土地增值税。

基准:

(一)《贵州省土地增值税清算管理办法》(贵州省地方税务局公告2016年第13号)第三十四条规定,房地产开发企业单独销售其他没有产权的房地产,如车库(位)等,不能办理产权登记的,不确认土地增值税的计税依据,不扣除相关的费用和损失。

"江苏省地方税务局公告"(苏地税规〔2015〕8号)文件第四条规定:建设单位未办理竣工验收备案手续的车库(车位、储藏室等),不属于土地增值税征收范围,不计收入,不扣除相关成本费用。

第二种意见:A,B各付。

根据《土地增值税暂行条例》第二条的规定,转让地上建筑物及其附属物,并非单独转让土地和地上建筑物及其附属物,因此,仅转让地上建筑物及其附属物就构成应税行为。所以,只转让地上房屋,也是一种土地增值税应税行为。对于取得的1.1亿元和0.4亿元,A、B公司分别应计算缴纳土地增值税。

基准:

问:转让无土地使用权的房屋或地上建筑物,应否缴纳土地增值税?

回答问题:

第二条转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当按照本办法缴纳土地增值税。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,条例第二条所称转让国有土地使用权、建筑物及其附属物以及取得收入,是指以出售或其他方式转让房地产的行为。房地产的无偿转让,不包括遗产、赠予。

条例第三条第二款所称国有土地,系指依照国家法律规定属国家所有的土地。

第4条第二款所称地上建筑物,系指土地上建造之建筑物,包括地上地下之各种附属设施。本条例第二条所称固定物,是指附在土地上而不可移动且在移动后损坏的物件。

《国家税务总局关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的批复》(国税函[2007]645号)规定:“土地使用者转让、抵押或置换土地,不论其是否取得了使用权属证书,只要其在转让、抵押或置换土地过程中与对方当事人办理了土地使用权属变更登记手续,就应按税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等有关税收。

对无土地使用权转让的房屋、建筑物,应缴纳土地增值税。

关于土地增值税若干政策问题的通知(浙江省地方税务局公告2014年第16号)第五条规定,对房地产开发企业以转让使用权或提供长期使用权的方式,有偿转让无产权车库(车位)、储藏室(以下简称无产权房产)等使用权的,应按规定计算征收土地增值税。

第三点:由A汇总支付。

第三个观点是:根据《民法》第397条和《城市房地产管理法》第32条,土地使用权和建筑物所有权在转让、抵押等方面的处分具有综合特征,即任何一项权利的处分都会导致另一项权利的处分,而且房地是不可分离的。

从本质上讲,A公司与B公司的交易相当于B公司通过代A公司出资建造宿舍等资产,从而相应地获得了该资产在一定时期内的使用权,对A公司来说,该建筑物符合《企业会计准则》基本准则第二十条和第二十一条中关于资产的定义,因此应确认为A公司的资产。假定B公司当时的房屋建筑成本是0.2亿,也就是说,B公司以0.2亿取得了该房屋20年的使用权,但只使用了10年,则A应退还B预付的租金0.1亿元,其他0.3亿元属于A公司违反租赁合同而支付的违约金。(注:此处为简化说明,资金的时间价值未计入)

因此,A公司应就地上建筑物和土地转让所得1.5亿元按“旧房转让”计算缴纳土地增值税。



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