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从万科取消税务筹划怎么做毛坯房看开发商在土地增值税新政下的税务应对策略

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-06-09 浏览人次:19

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本文主要想从带装修房谈开发商的经济利益的着眼点,及开发商如何通过提供带装修房应对国内的土地增值税新政。国内土地增值税实行四级超率累进税率,土地增值率的不同会对企业土地增值税的税率产生很大影响。而企业销售毛坯房和装修房两种情况下的增值率会有差异,就给税务筹划带来了空间。

我们可以用一个简单的数学模型来解释这个问题:
设房地产开发企业出售毛坯房的销售额为x ,未装修时可扣除成本为y, 装修费用为z,企业所得税税率为T,如企业带装修销售时同时增加售价和成本。

则企业对外销售产品时有如下两种方案:
方案一:企业出售毛坯房,销售额为X,可扣除成本为Y。

方案二:企业出售装修房,销售额为X+Z,据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定,从事房地产开发的纳税人对土地成本和开发成本可加计20%扣除,则可扣除成本为Y+1.2Z。

两种情况下的增值率分别为:
方案一:(X-Y)/Y

方案二:[X+Z- (Y+1.2Z)]/ (Y+1.2Z)=(X-Y-0.2Z) /( Y+1.2Z)

毫无疑问,方案一的增值率一定大于方案案的增值率,即(X-Y)/Y >  (X-Y-0.2Z)/( Y+1.2Z)

可见,企业出售装修房时的增值率较低。当增值率在临界点时,采取两种方法会导致项目的土地增值税税率不同,交纳的土地增值税自然就不同。

举例:假定某开发项目,毛坯房售价为8000万,可扣除成本为5000万(加计20%后)。现有两种销售方案可供选择:
方案一,按毛坯房出售,售价为8000万;

方案二,带装修出售,预计装修成本为1000万,平价装修不赚取利润,售价定为9000万。

现对两种方案应交土地增值税进行比较:
方案一应纳土地增值税为:
增值率=(8000-5000)/5000=60%,

应交土地增值税为:(8000-5000)×40%-5000×5%=950万

方案二应交土地增值税为:
增值率=(8000+1000-5000-1000×1.2)/(5000+1000×1.2)=45.16%

应交土地增值税为:(8000+1000-5000-1000×1.2)×30%=840万

方案二可少交土地增值税110万(950-840)。

因此,不论从企业自身经济效益角度,还是从社会责任角度出发,提供装修房都是未来考虑的一个好的发展方向,是房地产企业做大做强的必经之路。

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