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关于车位的问题税局作出答复

类别:税务筹划快讯 作者:税财神发布时间:2021-06-09 浏览人次:32

一、在税务部门进行土地增值税清算期间,企业对人防车位整改的行为,税务部门能否认可?
 
问:某房地产开发企业在土地增值税清算报告中,将地下人防工程作为公共配套。税务部门实地核查中发现,人防工程已改建为车位,部分车位已租售给业主使用,与企业申报不相符。清算期间,企业登报声明:人防车位不再出售,产生的收益归全体业主所有。并与业主协商,将已出售的人防车位退回。
 
请问:在税务部门进行土地增值税清算期间,企业整改的行为,税务部门能否认可?
 
答:根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改<安徽省土地增值税清算管理办法>的公告》(国家税务总局安徽省税务局公告2018年第21号)规定:“第四十条纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
 
符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有:
 
(一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
 
(二)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。
 
(三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套设施归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管税务机关应当调查取证予以确认。
 
(四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。”
 
具体执行中建议与当地主管税务机关进一步确认。
 
二、物业公司车位租赁相关发票管理及税务处理方法
 
问:我们是物业公司,小区的车位是归全体业主所有的,当有部分业主按月停车,我们会代表全体业主收取车位租赁费,但是全体业主的代表业委会是一个非盈利组织,不能自己开具发票,不能自己管理停车费用,因此物业公司代开具发票,并按权额缴纳租赁费,(而是否简易征收是看小区建立取得房产证的时间)这种做法合理吗?
 
答:如果物业公司与车位所有人签订了租赁协议,现又将车位出租给业主,由物业公司如实开具发票。物业公司与车位所有人之间需要根据具体的协议确认如何开票。无法确认双方之间的业务,建议携带资料到主管税务机关协助判定,发票根据实际业务如实开具。
 
小区车位如果归全体业主所有,业主使用需要交车位租赁费,是否合法建议再咨询相关部门。
 
三、车位在土地增值税中如何处理?
 
问:我公司为房地产开发企业,开发某地产项目,请问目前安徽省对车位在土地增值税中是如何处理的:
 
1.无产权车位,其取得的使用权租金收入作为转让房地产转让收入吗,相应分摊的成本允许作为扣除项目进行扣除吗?
 
2.有产权的车位转让按转让不动产计算土地增值税吗?有产权的车位需要分摊土地成本吗?
 
答:纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等,建成后产权属于全体业主所有的,其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的,在提供政府、公用事业单位书面证明后,其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用。
 
四、出租公租房地下车位是否享受优惠政策
 
问:我司投资建设一公租房项目,依据文件规定公租房租赁的租金收入免征增值税,请问对应的地下车位和储藏室租金收入是否也享受免税政策?一次性收取多年的车位或地下储藏室租金是否应分摊计入每年收入?
 
答:一、根据《财政部 税务总局关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》(财政部税务总局公告2019年第61号)规定,一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地,免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房,按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。……七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入,未单独核算的,不得享受免征增值税、房产税优惠政策。
 
二、根据《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定,一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。……三、出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
 
三、根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,附件1《营业税改征增值税试点实施办法》规定,第一条在中华人民共和国境内(以下称境内)销售服务、无形资产或者不动产(以下称应税行为)的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照本办法缴纳增值税,不缴纳营业税。第十五条增值税税率:……(二)提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%……第四十五条增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为:……(二)纳税人提供租赁服务采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
 
四、根据《国家税务总局关于发布〈纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)规定,第三条一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。(二)一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的,按照上述规定执行。第四条小规模纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
 
因此,按照上述文件规定,对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入,免征增值税,对于对应的地下车位和储藏室租金文件中并无明确,具体事宜建议您联系主管税务机关进行确认。
 
五、房地产企业销售自建无产权小棚车位交税问题
 
问:房地产企业销售自建无产权小棚和车位,需不需要预交土地增值税?
 
答:根据《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第十七条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,不预征土地增值税。
 
第十八条房服装企业税务筹划地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入,凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的,应当预征土地增值税。
 
六、地下停车位的企业所得税处理
 
问:关于地下停车场的企业所得税处理,请问是否可以这样理解:根据国家税务总局2011年3月21日问题解答,利用地下基础设施形成的停车场所包括可售的地下停车场所,可出售的地下停车场所在企业所得税处理时作为公共配套设施处理,发生的相应费用作为公共配套设施费处理。
 
答:根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)第十七条的规定,企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施,按以下规定进行处理:
 
(一)属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
 
(二)属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理。
 
第二十七条的规定,开发产品计税成本支出的内容如下:
 
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
 
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
 
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
 
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
 
(五)公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
 
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
 
第三十三条的规定,企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所,作为公共配套设施进行处理。
 
因此,请您比照上述文件执行。
 
七、开发商买房送车位的销售行为如何开具发票及确认收入?
 
问:开发商买房送车位的销售行为如何开具发票及确认收入?发票应该按实际销售金额开具房子的发票呢?还是按比例开具房子及车位的发票?
 
答:根据《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。开具发票应当按照规定的时限、顺序、栏目,全部联次一次性如实开具,并加盖发票专用章。单位和个人在开具发票时,必须做到按照号码顺序填开,填写项目齐全,内容真实,字迹清楚,全部联次一次打印,内容完全一致。另外,根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》的规定,纳税人发生应税行为,将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的,以折扣后的价款为销售额;未在同一张发票上分别注明的,以价款为销售额,不得扣减折扣额。因此,如属于销售折扣行为,应按上述规定如实开具发票。涉及具体征管问题请向主管税务机关进一步咨询。
 
八、购进无产权停车位
 
问:小规模纳税人购进无产权停车位,需要交哪些税?税种、税率是多少?
 
答:小规模纳税人购买停车位涉及以下税种:
 
1、契税:税率3%;
 
2、印花税:税率0.5‰。(根据《海南省财政厅国家税务总局海南省税务局关于增值税小规模纳税人按50%幅度减征相关税费的通知》(琼财税〔2019〕109号)的规定,为深入贯彻落实党中央、国务院减税降费的决策部署,根据《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》(财税〔2019〕13号)规定,经省政府同意,对我省增值税小规模纳税人按50%的税额幅度减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。)
 
九、代管车位的开票及税收
 
问:1、物业公司代管的保障房属于住房保障中心,并由安居置业运营管理地下车库,地下车库的租金定价由其确定,我司代为收取租金并开具发票给车主,代缴增值税及附加印花税房产税土地使用税后剩余的部分再全额上缴给安居,安居开具收据给我司。之后安居根据合同将我司代管手续费支付给我司,想请问:1、上缴给安居的这部分是谁缴所得税?2、我司只是代管,并未与安居签订租赁合同,2016年5月前就已受托代管了。我司可以申请简易征收备案吗?
 
2、请问小区的公共收益要缴纳所得税吗?
 
答:1、根据上述描述,你司收取租金并开具发票给车主,缴纳增值税及附加、印花税、房产税、土地使用税,取得的收入应并入你司缴纳所得税。如果仅是委托代收应由委托方开具发票并申报纳税。如贵司仍有疑问,建议你司携带物业公司、安居置业方及住房保障中心三方之间协议约定,及相关流程文件联系主管税务机关进行判定。
 
根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局公告2016年第16号)第三条规定:“一般纳税人出租不动产,按照以下规定缴纳增值税:(一)一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。”
 
2、根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第一条规定:“在中华人民共和国境内,企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人,依照本法的规定缴纳企业所得税。
 
十、物业公司车位租金开票
 
问:我司是物业公司,受业委会委托管理小区停车位。停车费的收益3/7分成。我司开具停车费租金给租客,租金扣除税费后的70%转给业委会。咨询两个问题:1,我们是可以开发票给租客吧?2、是否我们可以申请简易征收?
 
答:根据《国务院关于修改<中华人民共和国发票管理办法>的决定》(中华人民共和国国务院令第587号)规定:“《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下,由付款方向收款方开具发票”。若你司提供不动产租赁服务,应由你司开具发票。若该不动产取得时间为2016年4月30日之前,则可按简易计税。若上述情况,不属于租入不动产再转租的行为,请具体描述“代管”协议是如何约定权利义务的,以便准确判断。
 
十一、二手车位税费怎么算
 
问:您好,我想买个二手车位,车位价格已经谈妥。关于税费这块中介说没法具体算,只有等过户才知道,请问是这样的吗?不是的话该怎么算呢?谢谢!
 
答:销售方是个人还是单位?若是个人,出售车库等非住房涉及以下税费:
 
增值税:个人出售其购买的除住房以外的房屋,按照其转让不动产取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。
 
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加:
 
城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加随同增值税一并征免。适用税(费)率为:城市维护建设税:按市区7%,县城、镇5%,不在市区、县城或镇的,税率为1%计征;教育费附加:按3%的征收率计征;地方教育附加:按2%的征收率计征。
 
个人所得税:个人出售房产(房产来源包括购入和受赠房产),有增值但不符合免税条件的,区分以下两种情况征收:
 
(一)通过税收征管房屋、登记等历史信息能核实房屋原值的,依法严格按照房产转让应纳税所得额的20%计征(注:采用据实征收计算方法下,涉及到其他允许扣除的费用的,也需要相关费用满足真实且能够提供合法凭证条件方能采用此计算方法);
 
(二)不能核实原值的,按收入全额(不含增值税)的1.5%计征;
 
印花税:个人买卖非住房的(如车位、店面、写字楼等),买卖双方按合同金额(或评估计税价值)的万分之五缴纳印花税。
 
土地增值税:自2013年9月1日起,个人转让写字楼、商业营业用房、车位、工业厂房非住宅二手房的,按转让收入全额(不含增值税)的5%征收土地增值税。
 
契税:承受方应按3%缴纳契税。
 
另外,根据《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税〔2019〕13号文件规定:“由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况,以及宏观调控需要确定,对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。”
 
十二、公司空地出租给别人当车位税率多少
 
问:我司是一般纳税人工业企业,公司厂房及土地为16年前取得,现拟对外出租自有厂房及空地出租给承租户当停车位,公司已于2016年度向税务局备案不动产简易征收备案表.现请问,公司厂区内闲置空地对外出租给承租户当停车位,我司应开具什么名目,税率百分之几的发票给承租户.
 
答:一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。场地租赁费按照提供不动产租赁服务开具增值税发票。
 
十三、二手车位过户相关咨询
 
问:二手车位过户,缴交土地增值税时,按照税法规定是否可以提交重置报告书进行扣除?
 
答:根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条:“计算增值额的扣除项目:
 
(一)取得土地使用权所支付的金额;
 
(二)开发土地的成本、费用;
 
(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
 
(四)与转让房地产有关的税金;
 
(五)财政部规定的其他扣除项目。”
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:
 
(一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
 
(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房增开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
 
(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
 
(四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
 
(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
 
(六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”
 
请您参照上述政策进行判定,如无法自行判定,建议您带齐资料由房产所在地主管税务机关为您进行判定。
 
十四、关于销售无产权人防车位及无产权非人防车位的涉税处理
 
问:销售没有独立产权的非人防车位以及没有独立产权的人防车位,是否按照销售不动产计税;如果按照销售不动产计税,是否要缴纳土地增值税,如何计征企业所得税;相关地下车库成本能否分摊?因目前计税及成本核算处理方式有争议,请问现行法规应当如何处理,是否有相关税收文件。
 
答:问题所述需了解具体情况(发生所述销售行为后,不动产产权是否会有变化?),请补充上述情况以便我们提供咨询服务,另外,关于“地下车库成本能否分摊”的问题涉及具体征管,暂无相关文件明确规定,建议您携带相关资料向所属区主管税务机关作进一步咨询了解,或可拨打12366选择对应的业务类型咨询了解。
 
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”
 
根据《中华人民共和国企业所得税法》第五条规定:“企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。”第六条规定:“企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:(一)销售货物收入;(二)提供劳务收入;(三)转让财产收入;(四)股息、红利等权益性投资收益;(五)利息收入;(六)租金收入;(七)特许权使用费收入;(八)接受捐赠收入;(九)其他收入。”
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