房地产开发企业开发产品转让筹划增值税税务筹划案例涉税分析

类别：公司税务筹划作者：税财神发布时间：2021-06-09 浏览人次：161

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目前，房地产开发企业将开发产品以合理的方式在企业集团间进行分配或投资等，乍一看似乎是房开企业的个别行为，实为时下税收筹划在该领域初露锋芒。在财税专家的精心筹划和企业的准备配合下，越来越多的企业在该看似简单的事项中，成为税收筹划的受益者。

H集团下属子公司A为房地产开发企业，具有房地产开发一级资质，在某市区开发大型综合项目，包括住宅、精装酒店、配套商场、写字楼等。H集团为多元化经营的大型企业集团，其内部各分子公司间所涉领域各有分工，其精装酒店将由集团内具有五星管理资质的B公司负责营运；商场将由集团内全国连锁的C百货公司营运。

对于，该物业将以怎样的方式在集团内运行，所涉税负最低，集团所获利益最大？

为简化分析，我们只考虑A房地产开发公司与B酒店相关的涉税业务。假设该物业产权年限40年，目前公允价值为6000万元；目前，同类物业的租赁费用约350万/年。（备注：相关毛利率及经营成本率，均参照川渝地区可比同类上市公司相关财务数据，其可能代表同行业先进的经营管理水平及最优的效率。由于企业实际经营、管理效率可能与本文所假设的前提条件不一致。）

下面，我们来简单分析一下不同情形下的涉税情况：

所涉税率假设如下表：

税种	税率
营业税	5%
城市维护建设税	7%
教育费附加	3%
地方教育费附加	2%
价格调节基金	0.10%
契税	3%
印花税-产权转移书据	0.05%
土地增值税	30%-60%
企业所得税	25%
房产税(从租）	12%
房产税（自用）	1.2%

1、A公司将房产以租赁形式提供给B公司使用：

A公司涉税分析
税种及税目	税费率	税额/年	40年总税额
房产税(从租）	12%	420,000.00	16,800,000.00
印花税-租赁合同	1%	35,000.00	1,400,000.00
营业税	5%	175,000.00	7,000,000.00
城市维护建设税	7%	12,250.00	490,000.00
教育费附加	3%	5,250.00	210,000.00
地方教育费附加	2%	3,500.00	140,000.00
价格调节基金	0.10%	3,500.00	140,000.00
企业所得税	25%	711,375.00	28,455,000.00
小计：		1,365,875.00	54,635,000.00

B公司涉税分析
税种及税目	税费率	税额/年	40年总税额
印花税-租赁合同	1%	35,000.00	1,400,000.00
营业税	5%	175,000.00	7,000,000.00
城市维护建设税	7%	12,250.00	490,000.00
教育费附加	3%	5,250.00	210,000.00
地方教育费附加	2%	3,500.00	140,000.00
价格调节基金	0.10%	3,500.00	140,000.00
小计：		234,500.00	9,380,000.00

第一种处理方式集团合计40年应缴= 64,015,000.00 元

2、A公司以房产作价6000万元投资B公司，并参与B公司税后利润分红；

A公司涉税分析
税种及税目	税费率	税额/年	40年总税额
营业税	5.00%	-	-
城市维护建设税	7.00%	-	-
教育费附加	3.00%	-	-
地方教育费附加	2.00%	-	-
价格调节基金	0.10%	60,000.00	60,000.00
印花税-产权转移书据	0.05%	30,000.00	30,000.00
土地增值税	30%-60%	3,600,000.00	3,600,000.00
企业所得税-投资当年	25.00%	5,077,500.00	5,077,500.00
企业所得税-B公司以后年度分红	25.00%	-	-
小计：		8,767,500.00	8,767,500.00

备注：

1、按目前土地增值税现行法规，该物业土地增值税核定征收率为6%；

2、该物业销售毛利率约为40%，则企业所得税=25%*（销售毛利60,000,000*40%-价调基金60,000-印花税30,000-土地增值税3,600,000）=5,077,500.00元；

B公司涉税分析
税种及税目	税费率	税额/年	40年总税额
营业税	5%	500,000.00	20,000,000.00
城市维护建设税	7%	35,000.00	1,400,000.00
教育费附加	3%	15,000.00	600,000.00
地方教育费附加	2%	10,000.00	400,000.00
价格调节基金	0.10%	10,000.00	400,000.00
契税	3%	1,800,000.00	1,800,000.00
印花税-产权转移书据	0.05%	30,000.00	30,000.00
企业所得税	25%	500,000.00	20,000,000.00
房产税（自用）	1.2%	504,000.00	20,160,000.00
小计：		3,404,000.00	64,790,000.00

备注：3、假设经营年收入为10,000,000元；

4、酒店经营企业所得税应税收入所得率为20%，则酒店企业所得税=25%*10,000,000*20%= 500,000.00元

第二种处理方式集团合计40年应缴= 73,557,500.00 元

3、企业分立，再转让股权：
即：A房地产开发公司分立为A1房地产开发公司和A2公司，并由原股东按原投资出资比例持股，相关税费分析如下：

3-1、营业税
《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则：营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。企业分立不属于该征税范围，其实质是被分立企业股东将该企业的资产、负债转移至另一家企业，有别于被分立企业将该公司资产（土地使用权、房屋建筑物）转让给另一家企业的应征营业税行为，因此，企业分立不应征收营业税。

《国家税务总局关于转让企业产权不征收营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

3-2、增值税
《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则：增值税的征收范围为境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。企业分立不属于该征税范围，其实质是被分立企业股东将该企业的资产、负债转移至另一家企业，有别于被分立企业将该公司资产（存货、固定资产）转让给另一家企业的应征增值税行为，因此，企业分立不应征收增值税。

《国家税务总局关于转让企业全部产权不征收增值税问题的批复》（国税函[2002]420号）：根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，增值税的征收范围为销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物。转让企业全部产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，因此，转让企业全部产权涉及的应税货物的转让，不属于增值税的征税范围，不征收增值税。

3-3、契税
财税[2008]175号：企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。

3-4、印花税
财税[2003]183号：以合并或分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。

3-5、企业所得税：

按一般分立处理：——即时征税
财税[2009]59号规定：企业分立，当事各方应按下列规定处理：（1）被分立企业对分立出去资产应按公允价值确认资产转让所得或损失；（2）分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础；（3）被分立企业继续存在时，其股东取得的对价应视同被分立企业分配进行处理；（4）被分立企业不再继续存在时，被分立企业及其股东都应按清算进行所得税处理；（5）企业分立相关企业的亏损不得相互结转弥补。

3-6、个人所得税：

如果被分立企业股东为自然人股东，而非法人股东，那么在企业分立时，需要视同“股息、红利”缴纳个人所得税。

涉税风险分析：此种处理方式无疑是享受税收优惠最多的一种筹划方案，但其中，涉及相关法律及税法规定的形式要件的事项较多，需要企业与税务筹划专家、法律专家等的密切配合。更需要与相关主管税务机关的进行充分恰当的沟通。故企业在享受此最节税筹划方案的同时，需要付出大量的动作成本，企业需要在多种筹划方案中充分的权衡、比较，以确定对企业集团来说，相对最优的方案。

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