一、政策解读

1、小微企业的认定标准为：

企业资产总额5000万元以下、从业人员300人以下、应纳税所得额300万以下。如果资产总额小于5000万以下，其他两个条件也满足，属于小微企业。

2、小微企业增值税优惠政策如下：

对月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人（按季纳税，季度销售额未超过30万元），免征增值税。

3、小微企业企业所得税优惠政策如下：

自2019年1月1日至2021年12月31日，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。

也就是说企业应纳税所得额小于等于100万，按5%交企业所得税；应纳税所得额在100-300万之间的，按10%交企业所得税。应纳税所得额超过300万，整体按25%征收。比如某企业应纳税所得额是250万，它的应交企业所得税为100*5%+150*10%=20万。如果企业的应纳税所得额是350万，它的应交企业所得税为350*25%=87.5万，相当于全额缴纳所得税，享受不到任何优惠。这样企业税负就比较高。

二、增值税、企业所得税筹划

企业月开票额超过了10万，无法享受增值税优惠；应纳税所得额超过了300万也不能享受企业所得税优惠政策，针对企业如果成本不多，开票额度也比较大的情况下，可以选择把一个一般纳税人分成两个小规模纳税人，分成两个小规模纳税人后可以分担开票的压力还可以分摊企业所得税的应纳税所得额梯度，这样税负也就降下来了。

如物业公司物业租赁税率为9%，物业管理一般纳税人是6%，小规模是3%，因此在设计租赁合同时，可以将租金拆分，一部分为租金，剩余一部分为综合服务费，可以按8:2或者7:3来进行设计。综合服务费部分就可以按照6%来开，适当降低税负。

三、房产税筹划

对于出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期限由产权所有人及出租人按照房产原值从价缴纳房产税。

假设某商业建筑面积150平米，建造成本为500万，出租的单位面积月租金标准为每平方米120元（月租金18000元），租期1年，承租方要求3个月的免租期，那么把租金拆分为“房租+服务费”或者“房租+设备租金+服务费”，这样只需按租金部分缴纳房产税。