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财税大数据平台_“土地财政”改与税收挂钩,地产行业将要变天_从化现代节税平台

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-06-15 浏览人次:22

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首先,让我们看看与土地财政有关的重磅政策的变化!

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6月4日,财政部网站公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,《通知》提出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收入),全部划转给税务部门负责征收。

自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

这则通知主要说明了两件事:一件事是地方的土地出让金征收部门改为税务部门,另外一件事全面税务征管工作将在2022年1月1日执行。

估计有人会说,这项通知会有啥事,不就是土地出让金的征收部门改变了吗,土地转让金的本质没有变化,应该怎样使用,应该怎样使用。事实并非如此。该政策对房地产行业产生深远影响。发布该政策的根本目的是深入控制房地产市场,抑制地方政府债务的无限扩张,为后续房地产税制定政策铺平道路,优化和调整房地产行业。

土地出让金征收部门改为税务部门,有什么影响?在谈论这件事之前,谈谈社会保险征收部门从社会保险局变成税务部门后的影响。从2019年开始,我国社会保险征收部门改为税务部门,意味着不支付社会保险是逃税,在重大违法事件中,社会保险征收能力大幅提高,很多上司已经不能拖欠社会保险了。

我国财政收入结构主要包括一般公共预算收入、政府基金、国营资本经营收入和社会保险四个部分。到2019年,社会保险没有列入财政收入。现将土地出让金的征收部门改为税务部门,意味着地方政府的钱包土地财政将提交国库的一般公共预算收入,不改变土地出让金的性质,但其使用权的性质发生了很大变化。

征收前,地方政府有100%的土地财政支配权,但上缴中央后,这笔钱只能统一分配给中央,地方政府失去土地转让金的自由使用权。这会造成什么样的后果呢?

第一,过去,中国许多地方政府过度依赖房地产行业是因为土地财政。只要卖地可持续,政府不缺钱,地方政府的债务就可持续扩张。现在中央必须将土地转让金的收入纳入税务体系,统一管理。这直接打击了土地财政,地方政府已经没有直接出售土地的动力了。

第二,该政策对房地产开发人员的影响更加负面,进一步加大了房地产开发人员现金流的严峻考验。政策明年全面落地后,开发人员不能在交付土地转让金时间差,不能以各种形式返还或返还。以前开发人员可以延期缴纳土地转让金,也就是延期缴纳,将滞纳金交给土地转让部门就可以了。其实,这相当于变态金融融资。未来这笔钱的征收部门是税务部门,延期缴纳肯定不行,会被税务部门处罚,性质根本改变,而且还有法律责任。

第三,通过税务部门来征收土地出让金,会直接影响地方城投公司的现金流。目前地方城投债规模巨大,有些财政收入比较吃紧的地方城投债还出现过违约情况。未来投资者投资城投债时更要加倍小心,这个也并不是万无一失的,更何况《资管新规》也会在2021年1月1日开始正式执行,彻底打破刚兑,投资者要自行承担投资风险。

第四,地方政府通过卖地获得现金流,土地财政收入减少后,巨大的差距从哪里来?的确,只能从房地产税上来。房地产税是名副其实的地方税,这是地方政府未来的真正钱袋,属于私有域流量。以前房地产税的抵抗很大,现在土地财政这条财道完全断绝后,地方政府也不遗余力地推进房地产税。因此,小编认为,房地产税的发行时间窗口越来越近,投资者不要幻想。

综上所述,小编认为这次土地财政改革与税收有关,对房地产行业整体有着非常深刻的影响,投资者决不能低估这次政策的变化,必须提高政策的敏感性。房地产行业天,这种论调其实并不夸张。在房住不炒的大政策背景下,加上这样的税收政策,对房地产业的现金流和融资能力提出了更大的挑战,加剧了房地产业的优胜劣化,将来肯定会有很多中小房地产公司倒下,成为这次改革的牺牲品。

房地产税不再是纸上谈兵,而是未来地方税收的重要税收。只有踏踏实实地从土地财政变成税收财政,才能真正把大政府变成小政府,公共事业部门才能落实为人民服务这一伟大而光荣的使命和事业。

经济削藩、税收扩大权,赞扬中央这次重大税务改革!投资者必须谨慎,警惕投资风险,尤其是房地产行业的投资风险。投资者必须清楚地认识到房地产不再是高质量的攻击性投资品种,只能作为防御性投资品种配置,而且有很大的前提。一个人的命运,自然离不开自我奋斗,但也要考虑时代和历史的进程!

 

 


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