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用小案例告诉你:税筹不能只顾眼前利益,要考虑全面

类别:公司税务筹划 作者:税财神发布时间:2021-07-03 浏览人次:43

许多房产公司拥有一些车位无法出售或尚未出售,用于出租、收取租金。与此同时,许多房地产公司配套了物业管理公司,房开公司把车位统一租给物业公司,由物业公司负责出租管理,赚取租金差价。

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案例背景。

创意公司就是这样一家为小区业主提供物业管理服务的物业管理公司,由于小区是一个综合体,配有商场等,有数百个车位,房开公司以100万元的价格为小区业主提供物业管理服务。

创意公司属于小型纳税人,3%的增值税税率。

由于入住率上升,预计2021年创意公司收入将超过500万元,需要更改为普通纳税人,一般纳税人增值税税率为6%。

因为物业公司的主要成本是人力成本,进项不多,取之代收水费也可以差额征收,创意公司不希望变更为一般纳税人。

创意公司会计小红对2021年及以后年度的收入进行了估算:

会计的“筹划”

“筹划”前:2021年增值税=500*6%=30万元

“筹划”后:2021年增值税=300*3%=9万元

减少:30-9=21万元

“筹划”前:2023年增值税=(200+600)*6%=48万元

“筹划”后:2023年增值税<500*3%=15万元

减少48-15=33万元

全面的考虑。

1.房地产公司将车位打包出租给创意公司管理,一方面是考虑到公司的经营决策,不需要增加管理成本。第二,可以将部分利润转给房地产公司。

200-100=100万,房开公司将100万利润转到房地产公司。第三个问题是财产税(本文最后提到)。

2.实务中,物业公司的经营利润普遍很低,甚至大部分物业公司账面上都有亏损(原因不谈)。

所以创意公司要么是亏损企业,要么不缴纳企业所得税;要么小微企业,可以享受所得税优惠政策。

因此,即使创意公司不亏损,年利润也不会超过100万,车位收入差价一百万对应的企业所得税不超过25000。

100万*5%*50%=2.5万。

3.物业公司将车位归还给房开公司,房开公司增加收入100万元。

增值税=100*6%=60,000元。

企业所得税的相应金额=100*25%=25万。

房屋公司加税合计=25+6=31万元。

所以,2021年和2022年,物业公司把车位归还给房开公司,物业公司减少了增值税21万元,企业所得税2.5万元,但房开公司增加了税费31万元。

 


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