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税务筹划——房产税的税收筹划思路 _合理避税_找从化现代

类别:税务筹划快讯 作者:税财神发布时间:2021-08-02 浏览人次:36

在城市、县城、建制镇、工矿区征收物业税,按照《中华人民共和国物业税暂行条例》,物业税有从租计征和从租计征。由价计征按房产原值一次减去10%-30%后的余值计算,税率1.2%(没有房产原值作为依据的,由房产原值计算),税率为1.2%。下面谈谈关于房产税的一些税务筹划技巧。

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一、利用物业税征收范围进行筹划。

政策基础:物业税在城市、县城、建制镇、工矿区按《中华人民共和国物业税暂行条例》的规定征收。这就是说,超出此范围的房地产不需征收房地产税。在财政部、国家税务总局(财税地[1987]3号)中,《关于房产税和船舶使用税若干业务问题的解释和规定》(财税地[1987]3号)明确规定:“房产”是指以房屋形态表现出来的财产。住宅指有屋顶和围护结构(带墙或两面有柱),能遮风避雨,供人们在里面生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物品的场所;独立于房屋外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、酒窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑及各种油气罐等不属于房产。根据税收法律,物业税是对房屋征税。按照房产原值一次减去10%~30%后,企业自用房产按余值按1.2%计算缴纳物业税。房地产原值是指纳税人根据会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记录的房屋原价。所以,对自用房产应纳房产税的筹划应当紧密围绕房产原值的会计核算进行,只要在会计核算中尽量把未纳入房产税征税范围的围墙、烟囱、地窖、窑、罐等建筑单独核算,就可以节省下来,而不必缴纳。现在举例说明:

某公司在某内陆省份中等城市兴建工业园,工业园区筹划除建造厂房、办公用房外,还包括厂区围墙、烟囱、水塔、变电塔、停车场、游泳池等建筑物,预计工程造价40 000万元人民币,其中厂房、办公用房工程造价为25 000万元,其他建筑设施造价为15 000万元。如果将这40 000万元都作为房产原值的话,华美公司从工业园建成后的次月起就应缴纳房产税,每年需缴纳房产税(该省扣除比例为30%)=40 000×(1-30%)×1.2% =336(万元)。如果公司经过筹划,把除厂房、办公用房外的建筑设施,如停车场、游泳池等设施都建成露天的,并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开,单独核算,则这部分建筑物的造价不计入房产原值,不用缴纳房产税。这样,华美公司每年可以少缴纳126[15 000×(1-30%)×1.2%]万元的房产税。

注:《财政部、国家税务总局关于具有房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)对具备房屋功能的地下建筑的房产税政策作出了明确规定,即原来暂不征税的具有房产功能的地下建筑,从2006年1月1日开始列入房产税。与此同时明确:凡在房产税征收范围内具有房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑物、地下建筑物及地下建筑物、地下人防设施等,应依照有关规定征收物业税。这项新法规没有对所有的地下建筑征税,需要征税的建筑物必须符合该房地产的特性。这一定义为财税[2005]181号文件:具有房屋功能的地下建筑是指具有屋顶和维护结构,能遮风避雨的建筑物,可供人们进行生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储存物品的场所。其他不符合征收房产税的地下建筑如窖、池、窑、罐等,还没有列入房产税。

二、通过对地下建筑物的改造,进行自用的规划。

政策依据:根据《中华人民共和国房地产税暂行条例》的规定,房产税按房产原值一次减去10%-30%后的余值计算缴纳。根据房产余值缴纳的房产税,税率为1.2%;而财税[2005]181号文则对自建房提出了一个新概念,即“应税房产原值”。具体地说:工业用途房产,以房屋原价的50%~60%作为应税房产的原值;应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%~30%)]×1.2%.商业和其他用途的房产,以房屋原价的70%~90%作为应税房产原值,应纳房产税的税额=应税房产原值×1-(10%~30%)×1.2%

在确定计税房产原值后,地下建筑的房产税计算方法与原计算方法一致。因其用途不同,征收方法有异,实务中可通过转换地下建筑用途来进行相应的筹划。

注:1、经财税[2005]181号文调整的征税对象为独立设立的地下建筑物,对与地上房屋无独立连接的地下建筑物,如住宅的地下室、地下停车场、商场地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋的有关规定,按地上房屋的有关规定计算征收房产税。由于按会计制度规定,与地上房屋相连的地下建筑,原来是作为统一房产原值记入会计账簿,这符合现行税法的规定。

2、根据财税[2005]181号文,出租地下建筑的,应根据出租地上房屋建筑的有关规定计算征收物业税。与原政策规定和税务部门实际执行情况一致。

三、采用差价筹划法对租赁与仓储进行计算。

政策依据:如前所述,房产税有从价计征与从租计征两种方式,这两种方式适用不同的计税依据和税率。对于房产拥有者,是租赁还是仓储,具体可通过下列公式确定:假设某企业的房产原值为Y,收取年租金Z,所在地规定“从价计征”房产税时的减除比例为A(A代表10%~30%中任何数字),那么从价计征应缴房产税Y×(1-A)×1.2%,从租计征则应缴房产税Z×12%.当Z×12%>Y×(1-A)×1.2%,亦即Y÷Z<10÷(1-A)时,选择从价计征合算;反之,选择从租计征合算;如果Y÷Z=10÷(1-A)时,则租赁或仓储在房产税筹划上没有多大意义,纳税人仅就其它相关因素考虑即可。

案例:甲公司为一内资企业,在A省、B省有一处闲置库房,原值均为2000万元,净资产1600万元。已有乙公司拟承租A省的闲置库房,丙公司拟承租甲公司在B省的闲置库房,初步商定年租金为160万元。其中A省规定物业税减征比例为30%,B省规定减征比例为10%.经测算,甲公司决定与乙公司签订仓储合同,并与丙公司签订财产租赁合同。其原因是:

1、如果与乙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其它税收问题),缴纳的房产税=160×12%=1 9.2(万元)。如果甲公司与乙公司协商,将房屋的租赁行为改为仓储业务,即由甲公司代为保管乙公司原准备承租房屋后拟存放的物品,从而将原来的租金收入转化为仓储收入。在此方案下,房产税可以从价计征,应缴纳的房产税=2000×(1-30%)×1.2%=16.8(万元)。通过比较不难发现,仓储形式比租赁形式减轻房产税税负2.4(19.2-1 6.8)万元。所以应与乙公司签订仓储合同。

 2、如果与丙公司签订财产租赁合同(假设不考虑其它税收问题),缴纳的房产税=160×12%=19.2(万元)。如果甲公司与丙公司签订的是仓储保管合同,在此方案下,房产税从价计征时的减除比例为10%,应缴纳的房产税=2000×(1-10%)×1.2%=21.6(万元)。两者相比较,采用仓储方式将增加房产税税负2.4(21.6-19.2)万元。所以应与丙公司签订租赁合同。

从上面分析可知:1、如果甲公司两处房产所在省份规定的减除比例均为20%,则采用仓储方式应缴纳的房产税=2000×(1-20%)×1.2% =19.2(万元),采用租赁方式应缴纳的房产税=160×12%=19.2(万元),此时便不存在房产税节税问题;2、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例低于20%,则仓储方式应缴纳的房产税高于对外租赁,宜实行租赁形式;3、如果企业所拥有房产所在省份规定的减除比例高于20%,则仓储方式应缴纳的房产税低于对外租赁应缴纳的房产税,宜采用仓储方式。

注意事项:租赁与仓储是两个完全不同的概念,到底签订何种合同,最终取决于合同双方出于各自利益考虑的结果。对于甲公司来说,租赁只要提供空库房就可以了,存放商品的安全问题由乙企业自行负责;而仓储则需对存放商品的安全性负责,为此甲公司必须配有专门的仓储管理人员,添置有关的设备设施,从而会相应增加人员工资和经费开支。如果存放物品发生失窃、霉烂,甲企业还存在赔偿对方损失的风险。假如扣除这些开支后,甲公司仍可取得较可观的收益,则采用仓储方式无疑是一个节税良策。


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