上海税务筹划_上海税收筹划_从化现代节税平台,上海奉贤税务筹划_税收筹划_上海奉贤节税筹划_从化现代节税平台

当前位置: 首页>>税务筹划快讯>>正文

商业运营中的房产税和增值税筹划技巧 _合理避税_找从化现代

类别:税务筹划快讯 作者:税财神发布时间:2021-08-13 浏览人次:808

去年,疫情对国民经济造成了很大程度上的影响,致使很多商业体的经营受到了重创,关闭的门店比比皆是。这对于商业运营企业来讲,不单单是销售额的影响,涉税支出也有很大程度的影响,其中较为明显的就是房产税和增值税,因此懂得一定的筹划技巧,合理合法的进行纳税筹划,对于商管企业来讲,无疑也是一个不小的贡献。

微信号:15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等
复制微信号

(本文仅讨论自持物业的商管企业涉及的房产税和增值税,对于单独成立的只做运营不持有资产的商管企业,不做讨论。)

一、房产税筹划技巧。

房地产税分为价格征收和租赁征收两种方法,对于自营业务,一般按商业价值的70-80%、1.2%的税率计算房地产税的租赁业务按实际征收的租金按12%的税率计算房地产税。实务中多数按年计算,按季度分次缴纳。

实际经营中如何降低房产税和增值税,租赁合同的设计是关键。

为了使商业及时产生租赁效益,一般商业管理企业在签订租赁合同时,会给承租人一定期间的免租期优惠,绝大多数企业在合同中明确规定免租期。但是,在免租期间是否应该缴纳以及如何缴纳房地产税并不重视,导致税务检查、滞纳金甚至罚款0.5到1倍。

财税〔2010〕121号第二条明确规定:租赁房地产、租赁双方签订的租赁合同约定免除租赁期限的,租赁期间产权所有者按房地产价值缴纳房地产税。

所以,对于免租期,商管企业虽未取得租金收入,但仍应按房产原值缴纳房产税,而且一般情况下,按从价征收的税负比按从价征收的税负要高,所以从房产税的角度来看,免租期对商管企业来说并不好。

举例说明:假设某商业建筑面积200平米、建造成本为1000万元,出租的单位面积月租金标准为每平方米150元(月租金30000元),租期1年,给予承租方三个月的免租期(即整个租期租金共计为:30000元/月*9=270000元,按12个分摊计算,实际月租金为22500元),假定该地区地税务部门规定房产税从价计征扣减比例为30%。

筹划前,免租期(前3个月)出租方每月应承担的房产税(从价计征)为:1000*(1-30%)*1.2%/12=0.7万元;租赁期(后9个月)出租方每月应承担的房产税(从租计征)为:30000元/月 *12%=3600元。则整个租赁期限内出租人需缴纳的房产税共计:7000*3+3600*9=53400元。

筹划方法:合同中不约定免租期,直接按免租期分摊后的实际月租金22500元/月确定整个租赁期限的租金标准。那么,对于整个租赁期,该商管企业均从租计征房产税。

筹划后,该商管企业需要缴纳的房产税共计:22500元/月*12%*12=32400元,可实现减税约合21000元。

二、增值税筹划技巧。

对业管理企业在商业运营管理中,商业体实际上有一定程度的商业综合管理服务,如公共区域的清洁服务、安全服务、夜间秩序维护服务、商业营销活动筹划、商业广告发行等。

因此,在租赁合同中,商业管理企业的管理服务收入和租金收入应在合同中分别约定。

实践中的行业标准,一般租金和商业综合服务费为8:2或7:3比较常见。

根据目前的增值税征收政策,对于商业管理企业的一般纳税人,其经营收入的税率为6%,房地产租赁业务税率为9%;对于商业管理企业的小规模纳税人,其经营收入的税率为3%,房地产租赁业务税率为5%。

由于不同业务对应的增值税税率差异,合同明确划分不同业务后,增值税的规划效果确实明显。

最终,需要提醒大家的是,纳税筹划的前提必须是在合法的基础上,结合业务实质和行业标准,进行合理的筹划,才是安全有效的,一切脱离实际的、以逃避税收为目的的、不合理的“筹划”,将会为企业带来很大的涉税风险。



税收园区高返税政策

返回顶部

复制成功

微信号: 15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等

我知道了
添加微信

微信号: 15026747513
复制添加微信免费赠送价值100万企业节税方案企业节税资料等

一键复制加过了
15026747513
微信号:15026747513添加微信
15026747513